從「親房東」到「公平租市」　台灣租賃改革的下一步是什麼？

台灣長期以來的租屋市場，權力槓桿明顯傾向房東端，資訊不透明、租約短期、租客權益保障不足，這些問題構成了社會結構性的不公平，也讓許多年輕人與中低收入家庭在尋找安居之地時，倍感無力。

根據最新發布的《南韓與台灣租賃市場監管比較分析》與《邁向安居策略白皮書》兩份報告指出，台灣的租賃市場正站在改革的十字路口，借鏡南韓2020年「租賃三法」與德國的長期平衡模式，學者呼籲政府應果斷採取行動，推動從「親房東體制」邁向「公平租市」的新秩序。

台灣租賃市場結構失衡：權力槓桿嚴重偏斜

根據報告指出，國際租屋市場普遍可分為三種類型：「親房東（Pro-Landlord）」、「中立（Neutral）」與「親租客（Pro-Tenant）」制度，目前台灣與改革前的南韓同屬「親房東」體系，租客往往在談判中處於弱勢，缺乏續約保障、租金漲幅無上限、租約登記不強制，導致市場資訊極度不透明。

報告以「槓桿比喻」形容台灣當前的權力結構：

「房東的權力重心遠遠壓在一端，政府若要推動改革，就必須嘗試將支點逐步移向中間，以建立房東與租客權益的動態平衡。」

這不只是居住問題，更關乎社會公平與經濟韌性。一個資訊不透明、契約不穩定的租屋市場，不僅阻礙青年流動與家庭安定，也導致社會整體生產力下降。

2020年，南韓在房價飆漲、民怨沸騰的背景下，憑藉執政黨在國會的絕對多數，迅速通過俗稱「租賃三法」的重大改革，其核心包括：

改革初期雖引發房東反彈與預期漲租，但兩年後數據顯示，南韓租金市場不僅未出現「報復性暴漲」，反而因房價下跌而趨於穩定，報告指出，這項制度在市場劇烈波動期，發揮了「安全閥」與「穩定器」的功能，有效緩解了社會壓力。

研究進一步指出，南韓成功的關鍵不在法條本身，而在「政治決斷與策略性漸進」：

「南韓政府先建立市場資料庫，再逐步推進稅制改革；以務實的節奏化解社會阻力，這是台灣最值得學習的改革路徑。」

與南韓的「迅猛改革」相比，德國展現的是「制度平衡的藝術」。德國租屋人口占比高達五成，其租賃法體系兼顧租客保障與房東誘因：

報告指出，德國制度的核心精神在於「動態平衡」，並非僵化的管制，而是根據市場狀況持續調整政策，使租屋市場成為社會穩定的支柱。

兩份報告一致建議，台灣應優先從「市場透明化」與「制度漸進化」兩個方向展開改革：

強制租約申報，並在初期階段「與稅務脫鉤」，避免房東反彈。這將成為後續租金補貼、租金指數與租屋政策的基礎。

借鏡南韓「2+2」制度，先保障一次續約權，並設定漲幅上限（可參考CPI變動或地區租金指數），提升租客居住穩定性。

擴大地方調解委員會功能，建立快速仲裁管道，同時對「提供長期租約」或「租金漲幅自律」的房東給予稅務減免或貸款優惠。

仿效德國「新建豁免條款」，避免過度管制壓抑投資動能，確保市場長期供給穩定。

報告強調，改革應分階段推進，以「短期穩定市場、中期建立透明機制、長期追求平衡制度」為總體方向，逐步將租賃市場從失衡走向共榮。

「改革不是為了對抗房東，而是為了建立信任。」報告最後指出，台灣的居住正義改革不能只是政治口號，而應是一場跨世代的社會契約更新。政府、立法機構、房東與租客團體都應共同參與，以透明資料、漸進立法與公共溝通為核心，推動制度的動態平衡。

「租賃市場的改革沒有終點，它是一條持續校準的路。唯有讓青年能安心租屋、讓房東願意出租，台灣的社會才能真正走向安居共榮的未來。」

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